[부동산P2P투자]피플펀드 아파트담보(하남시 학암동)3765

부동산P2P투자는 2017년즈음 테라펀딩으로 시작해 800만원가량으로 8%정도의 수익을 내고 연체채권이 점점 늘어나는 듯해서 끝냈습니다.

최근 온투법이 시행되면서 다시 관심을 갖다가 투자를 결심했습니다.

P2P상품 중 PF상품은 15%이상의 고수익률로 눈이 돌아갈만한대요,,그만큼 연체의 위험이 있습니다.

(저도 결국 원금손실까지 당했던 경험이 있네요,,)

그래서 이번에 투자할 때는 PF상품보단 수익률이 낮지만 안정성이 높은 "아파트담보대출상품"을 대상으로 하려고 합니다.

PF상품은 시행사에서 건물을 짓기 위해 필요한 자금을 대출받는거라 건설이 중단되거나 건설자재값이 오르면 연체의 위험이 높아집니다. 왜냐면 시행사는 딱 건물을 지을만큼만 돈을 빌리기 때문에 공사기간이 길어지거나 공사비가 올라가면 그 돈을 감당할 수가 없습니다. 또한, 이미 지어진 건물이 없기 때문에 담보물을 처분하기도 쉽지 않습니다.

반면. 아파트담보대출상품은 8.5%~9.5%정도 수익율(실제 수익률은 6.2%~6.9%수준)로 PF상품에 비하면 낮은 수준이지만 은행이자에 비하면 2배이상의 수익이 가능하고 이미 지어진 아파트를 담보로 대출을 진행하기 때문에 처분시 환가성이 좋아 안정성이 상당히 높은 편입니다.

아파트담보대출상품이 안정성이 높은 편이지만 그래도 아래와 같은 투자원칙을 정하지 않으면 연체는 언제든지 발생할 수 있습니다.(저축은행을 다니면서 배운 부동산담보대출의 지식이 이럴 때 도움이 되겠죠 ㅎㅁㅎ)

1. 입지 - 무조건 서울, 수도권

2. LTV - 2순위정도면 양호한 편이고, LTV70%이하 상품으로 해당 지역 낙찰가율과 비교가 필요

3. 채무자 재무상태 - P2P업체마다 제공하는 정보가 다른데 연소득은 체크 필수

위 원칙들에 따라 선택한 첫 번째 상품은 하남의 아파트담보대출 상품입니다.

연수익률8.7%지만 플랫폼수수료 1.2%, 세금15.4%를 제외하면 예상수익률은 6.16%입니다.

담보물은 경기도 하남의 29평 아파트입니다.

입지는 하남시 학암동으로 인근에는 초등학교, 중학교가 위치해 학세권이라고 볼 수 있고, 스타필드시티, 주민센터까지 가까워 생활하는데 편해보입니다.

LTV는 피플펀드에서 33.8%로 계산하긴 했는데 대출금의 원금만 가지고 계산을 했는데, 저는 대출금의 130%를 채권최고액(4.9억*130%=6.4억, 1억*130%=1.3억 총대출금액 7.7억)으로 계산할 때, 43.9%정도 확인했습니다.

최근 부동산가격이 급상승해 감정가가 다소 높게 책정된 걸 감안하더라도 50%이하는 양호한 편이고, 하남시 6개월 평균 아파트 매각가율은 99%로 LTV를 높은 수준으로 상회합니다.(낙찰가율>LTV)

채무자 재무상태는 연소득9천만원으로 매우 양호한 편입니다. 물론 연소득이 높더라도 지출이 더 높다면 문제가 되겠지만 신용점수가 885점인걸로 보면 그동안 신용관리도 어느정도 됐다고 볼 수 있습니다.

 

모든 투자가 다 같겠지만, 특히나 P2P는 경기에 민감하고 한번 투자를 결정하면 대출기간동안 자금이 묶이기 때문에 반 소액+분산투자를 해야 한다고 생각합니다.

모두 성투하세요~!!